צניחה במכרזי “מחיר מטרה” ב-2024 לעומת הכפלת השיווקים ל”כל המרבה במחיר”: מה צופן העתיד לדירות חדשות בתל אביב?
המצב בשוק הנדל”ן התל אביבי עובר שינויים משמעותיים, והשנה נרשמת ירידה חדה במספר מכרזי “מחיר מטרה”, אך עלייה משמעותית במספר מכרזי “כל המרבה במחיר”. מה משמעות התמורות הללו, ומה צפוי להתרחש בשנים הבאות?
רקע: מכרזי “מחיר מטרה” vs. “כל המרבה במחיר”
מכרזי “מחיר מטרה” נועדו לשמור על מחירי דירות ברמת הגיון, ומיועדים לקהל יעד רחב, בעיקר צעירים ומשפחות צעירות, שמבקשות לקנות דירה ברמת מחיר נמוכה יותר. במכרז “מחיר מטרה” נקבע מחיר מקסימלי לדירה, וכל מי שמציע את הסכום הגבוה ביותר מתוך מגבלות המחיר הקובע זוכה בדירה.
מנגד, מכרזי “כל המרבה במחיר” מיועדים בעיקר למפתחים וליזמים, ומאפשרים להם למכור את הדירות במחיר הגבוה ביותר שיוכלו להשיג בשווק.
הנתונים מדברים בעד עצמם:
בתחילת 2023 התפוצץ בועת “מחיר מטרה”. מספר הדירות שהוצעו במכרזים אלו היה גבוה מאי פעם, אך ההתעניינות הציבורית הייתה נמוכה. הסיבה העיקרית לכך היא המחירים הגבוהים שנקבעו, שלא התאימו למציאות הכלכלית.
מנגד, ב-2024 נרשמה צניחה חדה במספר מכרזי “מחיר מטרה”, אך עלייה משמעותית במספר מכרזי “כל המרבה במחיר”. מה יכול להסביר את ההתפתחות הזו?
גורמים אפשריים לצניחת מכרזי “מחיר מטרה”:
* היעדר רגולציה: בניגוד לעבר, הרגולציה הקיימת בשוק הנדל”ן לא מצליחה לרסן את מגמת ההתייקרות המתמשכת במחירי הדירות.
* הגדלת ההיצע: העלייה במספר הדירות החדשות שבנייה הובילה לצניחת המחירים והפחתת הרווח של מפתחים שמנסים להיכנס לשוק “מחיר מטרה”.
* אי התאמה למציאות: המחירים שנקבעו במכרזי “מחיר מטרה” לא הותאמו למציאות הכלכלית, והובילו למצב שבו לא נמצאו קונים לרוב הדירות שהוצעו.
למה הולכים לכוון “כל המרבה במחיר”:
* רווח מובטח: מפתחים וייזמים מוצאים ב”כל המרבה במחיר” דרך בטוחה להבטיח את רווחיות הפרויקט.
* הסרת רגולציה: המדינה מעודדת את המעבר ל”כל המרבה במחיר” כיוון שהוא מאפשר לה לה להיפטר מהרגולציה הכבדה שמלווה את “מחיר מטרה”.
* הזדמנות למי שיש: מי שיש לו את הכסף יכול להרשות לעצמו לקנות דירה במחירים גבוהים.
תוצאות אפשריות:
* המשך התייקרות הדירות: המעבר ל”כל המרבה במחיר” עלול להוביל להתייקרות נוספת במחירי הדירות, כיוון שמפתחים יוכלו למכור את הדירות במחירים גבוהים יותר.
* הצרת ההשגה: המחירים הגבוהים יפחיתו את מספר הקונים אפשריים, וישארו רק מי שיש לו את הכסף לקנות דירה.
* התגברות העירוב בתל אביב: המחסור בדירות זמינות במחיר סביר עלול להוביל לתופעה של עירוב, שבה דירות נמכרות במחירים גבוהים יותר, והרווחים מוחזרים לבעלי הדירות כדי להשתמש בהם לתשלום המשכנתא.
מה ניתן לעשות?
* רגולציה יעילה: יש להטיל רגולציה יעילה על שוק הנדל”ן כדי למנוע התייקרות בלתי מנוהלת של הדירות.
* הגדלת ההיצע: יש לעודד בנייה חדשה כדי להגדיל את ההיצע ולוריד את המחירים.
* תוכניות התחדשות עירונית: יש לקדם תוכניות התחדשות עירונית כדי להגדיל את מספר הדירות זמינות.
* קידום תוכניות דיור בר השגה: יש לקדם תוכניות דיור בר השגה כדי לספק דירות במחיר סביר לכל אחד.
סיכום:
השינויים בשוק הנדל”ן התל אביבי מעידים על משבר עמוק שלא מראה סימנים להפוגה. המעבר ל”כל המרבה במחיר” עלול להוביל להתייקרות נוספת במחירי הדירות ולפגיעה קשה בנגישות של צעירים ומשפחות צעירות לדיור בתל אביב.